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Sonderthema Steuern - Worauf Sie beim Erbfall achten sollten

Welche Probleme sich aus einer Erbschaft ergeben können und welche Steuern anfallen, erklären wir Ihnen hier.

Wichtige Fragen mit denen man im Erbfall konfrontiert wird sind, wer bezahlt die noch fälligen Grundsteuern, Kreditzinsen, Heizkostenabrechnungen oder kümmert sich um die Unterlagen? Auch Gutachter- und Anwaltskosten sowie Erbschaftssteuern und laufende Kredite können das Erben zu einer Bürde machen.  

Die Immobilie im Steuerrecht

Durch die zunehmende Geschwindigkeit der Änderungen der Steuergesetzgebung, wird es für den Steuerpflichtigen immer wichtiger, sich regelmäßig einen Überblick über den jeweils aktuellen Stand zu verschaffen.

Überblick möglicher Steuerarten:

 + Grunderwerbsteuer

 + Erbschaftsteuer, Schenkungsteuer

 + Grundsteuer

 + Immobilienertragssteuer

 

Seit 1. Jänner 2016 gibt es neue Erbschaftsrichtlinien.

Österreicher, die ein Haus geerbt haben, sehen sich nun mit einer geänderten, oft höher ausfallenden, Grund- und Kapitalsteuer konfrontiert. Letztere fällt jedoch nur beim Verkauf nach dem Erben an, bei einer Schenkung ist nur die Grunderwerbsteuer fällig.

Eine kleine Übersicht zur Grunderwerbsteuer:

Grunderwerbsteuer                                                            Verkehrswert

0,5%                                                                                          Für die ersten 250.000€

2%                                                                                             Für die nächsten 150.000€

3,5%                                                                                          Darüber hinaus

 

Immobilienertragssteuer:

Alle Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken unterliegen seit 2012 grundsätzlich der Einkommensteuerpflicht. Seit der Steuerreform 2012 ist die Dauer, wie lange die Immobilie gehalten wurde, nicht mehr bedeutend. Die aus der alten Rechtslage bekannte zehnjährige Spekulationsfrist spielt aber insofern noch eine Rolle, als bei Grundstücken, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden, die Anschaffungskosten zur Berechnung des Veräußerungsgewinnes unabhängig vom tatsächlichen Kaufpreis mit 86 % des Veräußerungserlöses angesetzt werden können.

Steuersatz:

Gewinne aus Immobilienverkaufen sind mit Wirkung der Immobilienertragssteuer grundsätzlich mit dem besonderen Steuersatz von 30% steuerpflichtig. Bei Ausnahmeregelungen gelten allerdings unterschiedliche Steuersätze, abhängig davon wann die Immobilie angeschafft wurde und ob es sich um ein umgewidmetes Grundstück handelt.

Bei Immobilien die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden, wird ein Pauschalgewinn von 14% angenommen. Dieser ist mit einem Steuersatz in Höhe von 30 Prozent zu versteuern. Effektiv heißt das, dass man 4,2% vom Verkaufspreis Immobilienertragsteuer bezahlt.

Wenn die verkaufte Liegenschaft nach dem 31.12.1987 und nach dem letzten entgeltlichen Erwerb von Grünland in Bauland umgewidmet wurde, können die Anschaffungskosten nur mit 40% des Veräußerungserlöses angesetzt werden. Damit beträgt der zu versteuernde Veräußerungsgewinn 60% und ist wiederum mit 30% zu versteuern. Dies führt zu einer effektiven Steuerbelastung von 18%.

Die Ermittlung des Veräußerungserlöses kann, sowohl bei Umwidmungen als auch bei Altfällen, auf Antrag des Steuerpflichtigen unter der Zugrundelegung der tatsächlichen Anschaffungskosten für das Grundstück erfolgen.

Berechnung Immobilienertragsteuer.

Bei der Berechnung der zu entrichtenden Steuer ist nicht nur der Saldo aus Verkaufspreis und Anschaffungskosten als Gewinn zu sehen. Auch Abschreibungen während der Haltedauer die geltend gemacht werden, werden in die Wertermittlung einbezogen und erhöhen den Steuerlichen Gewinn.  Steuermindernd wirken sich Instandsetzungs- und nachträgliche Herstellungsmaßnahmen aus.

Befreiung von der Immobilienertragsteuer:

Nicht steuerpflichtig sind Wertsteigerungen bei Immobilienverkäufen, wenn:

Die Immobilie ab Anschaffung bis zur Veräußerung für mindestens zwei Jahre ausschließlich als Hauptwohnsitz des Steuerpflichtigen genutzt wurde. Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden. Das heißt Befreiung wird nicht wirksam, wenn das Eigenheim verkauft wird und der Verkäufer als Mieter dort seinen Hauptwohnsitz behält.

Oder innerhalb der letzten zehn Jahre fünf Jahre als Hauptwohnsitz diente.

Ein selbsthergestelltes Gebäude, wenn es innerhalb der letzten zehn Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gedient hat. Hinweis: Der Grund und Boden ist hier jedoch steuerpflichtig.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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